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VOS DROITS ET DÉMARCHES : Crédit-bail immobilier

Cette opération permet à une entreprise de louer les locaux à usage professionnel qu'elle occupe et de les acquérir à la fin du contrat de location. À l'inverse, avec le mécanisme de cession-bail, une entreprise propriétaire d'un immeuble à usage professionnel peut le céder à une société de crédit-bail, ce qui lui permet de disposer d'un apport de trésorerie, tout en l'occupant. À l'issue du contrat de crédit-bail, l'entreprise en récupère la propriété.

Entreprises concernées

Toutes les entreprises imposées à l'impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux (BNC), aux bénéfices agricoles (BA).

Seuls les banques et les établissements de crédit peuvent pratiquer des montages de crédit-bail immobilier, sous peine de nullité de l'opération (demandée uniquement par le crédit-preneur).

Modalités du contrat

L'entreprise locataire (crédit-preneur) passe un contrat avec la société de crédit-bail (crédit-bailleur) qui achète un bien immobilier et le lui loue.

Le locataire peut ainsi financer un investissement immobilier sans apport initial ni prêt bancaire.

Le mécanisme de crédit-bail immobilier comprend donc 2 contrats : un contrat de vente et un contrat de location.

Différents montages sont possibles :

l'immeuble est déjà construit, le crédit-bailleur l'achète et le loue à l'entreprise avec une promesse de vente à l'issue du bail,
l'immeuble n'existe pas, le crédit-bailleur achète un terrain et paye les travaux en laissant la maîtrise d'ouvrage au locataire,
le crédit-preneur dispose d'un terrain qu'il vend à une société pour construire l'immeuble,
l'immeuble appartient au crédit-preneur qui le vend à une société, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail).

Le loyer est fixé librement entre l'entreprise locataire et le crédit-bailleur. Pendant la construction de l'immeuble, le crédit-preneur peut verser des pré-loyers.

Les conditions de résiliation anticipées, avec indemnité éventuelle, doivent être indiquées dans le contrat. À défaut, le contrat peut être annulé, mais à la demande du locataire uniquement.

S'il est établi pour plus de 12 ans, le crédit-bail est obligatoirement soumis à publicité auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques). La démarche doit être faite par le crédit-bailleur.

Fin du contrat de crédit-bail

À la fin du contrat de location, le crédit-preneur peut soit acquérir l'immeuble, soit poursuivre la location, soit restituer l'usage du bien au bailleur.

L'acquisition du bien a lieu :

soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente à un prix fixé au départ et tenant compte des loyers versés,
soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l'immeuble,
soit par transfert de la propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire.

Seul le crédit-bailleur peut invoquer le droit au renouvellement du bail.

Dans le cadre d'une société civile immobilière, en cas de restitution de l'immeuble, le locataire doit céder ses parts au bailleur.

À savoir : en cas de faillite de l'entreprise-locataire, le bailleur peut être contraint de poursuivre le contrat sans pouvoir le résilier (les loyers antérieurs à la procédure seront payés dans l'ordre des créanciers). Si l'entreprise est reprise, le bailleur continue l'opération avec le nouveau preneur, qui n'est pas dans l'obligation de payer les loyers antérieurs.

Règles fiscales

Pendant l'exécution du contrat, les loyers versés sont déductibles en intégralité, sauf pour les contrats établis depuis 1996 dont le prix de la levée de l'option de la promesse de vente est inférieure au coût du terrain acheté par le bailleur.

Pendant la construction de l'immeuble, le crédit-bailleur récupère la TVA.

En cas de cession du contrat du locataire à un tiers, le bénéfice est considéré comme une plus-value professionnelle.

À la fin du bail, en cas d'acquisition du bien, l'entreprise doit effectuer dans son bilan comptable des réintégrations à ses résultats imposables. Elles varient selon le montage effectué au départ et la durée du crédit-bail (plus ou moins 15 ans).

L'acquéreur doit d'abord calculer la différence entre la valeur de l'immeuble à la signature du contrat et le montant des amortissements qu'il aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire de l'immeuble. Si le prix d'acquisition est inférieur au résultat obtenu, l'acheteur est tenu de réintégrer la partie des loyers versés pendant le contrat.

Les petites et moyennes entreprises, qui ont contracté un crédit-bail pour une durée d'au moins 15 ans entre 2007 et 2013, sont dispensées de réintégrer dans leurs bénéfices la partie des loyers correspondant à la différence entre le prix d'acquisition de l'immeuble et sa valeur résiduelle si l'opération porte sur un immeuble situé dans une ZRR ou une zone d'aides à finalité régionale (AFR).